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中央調控房地產現新思路 鄭新立解析個中難題
和訊網消息 2013年，依然是房地產調控年。根據國傢統計局公佈的2013年11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市新建住宅價格已連續3個月同比漲幅在20%以上；廈門(樓盤)、南京(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。
而根據相關機構統計顯示2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20農地變建地缺錢急用哪裡汽車貸款.8%，同比增速創下近5年新高，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。
房價持續上漲依然是2013年房地產台東縣銀行借貸條件市場的主旋律。十八屆三中全會後房地產調控的趨勢將何去何從？用住建部部長薑偉新的原話來說，2014年要強調調控的針對性，更加註重分類指導。
原任中共中央政策研究室副主任，現任中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立日前在接受和訊網獨傢訪談時指出，跟上一屆政府的最大區別，本屆政策不再提從抑制需求的角度來控制房價，而是從增加供給的角度來控制房價。還有一個措施就是引導城市化健康發展，引導農村轉移勞動力和轉移人口向小城鎮和中小城市集中，不要過渡湧向特大型城市，這兩個舉措都有利於解決當前城市房價上漲過快的問題。
他指出，新一屆政府提出這兩個思路比較好，一個是增加供給，特別是十八屆三中全會專門講瞭建立住房保障體系和供給體系，從增加供給的角度來滿足市場需求，隻要供給增加瞭，房價就會降下來。特別是對住房建設用地的需求應當滿足。這幾年有一個明顯的規律，城市住房建設用地增加，住房價格就下降。城市住房建設用地減少，住房價格就上升。所以，一定要滿足城市住房建設用地的需求。
"滿足城市建設用地的需求，要在集約、節約利用土地資源的基礎上，通過省域范圍內耕地占補平衡來調劑解決。新增加的城市建設用地面積，必須與農村宅基地面積的減少掛鉤。通過宅基地整理和新農村建設，特別是進城農民退出農村宅基地，不僅可以滿足城市新增建設用地的需要，而且可以增加耕地。住房供給增加瞭，不僅可以抑制房價，而且可以把建材工業、建築產業帶動起來，整個市場就活躍瞭。新房子多瞭，傢用電器、裝飾市場就活躍起來。房地產業是個龍頭，如果把這個打壓下去，整個經濟就失去瞭活力，這是很危險的。所以增加供給是一個新思路，跟原來抑制需求的思路是完全不同的。"鄭新立續稱。
他同時還認為，現在進城的農民工有兩億多人，如果允許他們把農村的宅基地和房產賣掉，在城裡買房或租房就有瞭可能，幾千萬留守兒童就可以與父母團聚，這是一件大善事，亟待各級政府來做。
以下為和訊網對話原中共中央政策研究室副主任、現任中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立先生的部分內容：
和訊網：大傢也普遍關註中國的房地產問題，這方面我們看三中全會的決定，包括領導人的表態，可能更多的是提市場化，比如增加供給，可能跟往屆不同，更偏向於比如增加廉租房、保障房這方面。當然現在也有一些限購、限貸，您怎麼理解？
鄭新立：跟上一屆政府的最大區別，就是不再提從抑制需求的角度來控制房價，而是從增加供給的角度來控制房價。還有一個措施就是引導城市化健康發展，引導農村轉移勞動力和轉移人口向小城鎮和中小城市集中，不要過渡湧向特大型城市，這兩個舉措都有利於解決當前城市房價上漲過快的問題。
因為現在房價上漲過快，主要表現在幾個特大型城市，如北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)，就這幾個地方房價過高。現在要控制這幾個城市人口的膨脹，在中小城市創造更多的就業機會，中小城市和小城鎮的房價都是比較低的。
和訊網：本屆領導人後續會不會把限購等非市場化的手段逐步退出？
鄭新立：抑制需求、限購是違背價值規律的做法，不是市場配置資源的做法，市場有需求，正好是經濟增長的動力，限制需求也就限制瞭經濟增長，這個做法不是一個好的選擇。
新一屆政府提出這兩個思路比較好，一個是增加供給，特別是十八屆三中全會專門講瞭建立住房保障體系和供給體系，從增加供給的角度來滿足市場需求，隻要供給增加瞭，房價就會降下來。特別是對住房建設用地的需求應當滿足。這幾年有一個明顯的規律，城市住房建設用地增加，住房價格就下降。城市住房建設用地減少，住房價格就上升。所以，一定要滿足城市住房建設用地的需求。
滿足城市建設用地的需求，要在集約、節約利用土地資源的基礎上，通過省域范圍內耕地占補平衡來調劑解決。新增加的城市建設用地面積，必須與農村宅基地面積的減少掛鉤。通過宅基地整理和新農村建設，特別是進城農民退出農村宅基地，不僅可以滿足城市新增建設用地的需要，而且可以增加耕地。
住房供給增加瞭，不僅可以抑制房價，而且可以把建材工業、建築產業帶動起來，整個市場就活躍瞭。新房子多瞭，傢用電器、裝飾市場就活躍起來。房地產業是個龍頭，如果把這個打壓下去，整個經濟就失去瞭活力，這是很危險的。所以增加供給是一個新思路，跟原來抑制需求的思路是完全不同的。
城市化的重點不是在特大型城市擴容，而是通過在小城鎮、中小城市發展產業，增加就業機會，提高小城鎮和中小城市對產業和人口的承載能力，使人口向小城鎮和中小城市分散，形成一個合理的城市佈局和城市規模結構。
和訊網：是不是增加供給的前提是18億畝耕地紅線不能動，這個一直也有很大的爭議。
鄭新立：把城市化的重點放在中小城市和小城鎮，就可以緩解大城市、特大型城市住房價格上漲的壓力。新增城市人口不再湧向京、滬、穗、深等幾個大城市，買房需求就會下降，房價自然就漲不上去瞭。這樣的思路既可以抑制少數城市房價過高過快增長，又能改善城市佈局，推進城市化健康發展，是一個正確的城市化戰略。
你剛才講到18億畝耕地紅線，按照十八屆三中全會改革的精神，通過推進農村宅基地的商品化，把農村分散的閑置的建設用地集中起來加以利用，就可以增加耕地而不是減少耕地。這樣做能起到一箭三雕的效果，第一可以滿足新增建設用地的需要；第二可以增加耕地；第三可以增加農民的收入。盤活農村閑置的建設用地資源，關鍵在於推進農村宅基地產權制度改革，承認宅基地的市場價值，允許宅基地包括房產抵押、擔保、轉讓。
現在進城的農民工有兩億多人，如果允許他們把農村的宅基地和房產賣掉，在城裡買房或租房就有瞭可能，幾千萬留守兒童就可以與父母團聚，這是一件大善事，亟待各級政府來做。
和訊網：土地的確權和流轉，還有一個許多人認為土地所有權是不是要變更？
鄭新立：所有權不會變更的，所有權還是歸村集體，轉讓的隻是使用權。土地公有制是民主革命最重要的一個成果，土地公有制不能改變。我們研究過像巴西、墨西哥、印度等，他們搞土地私有制，就帶來瞭土地的高度兼並，窮人把農村的地賣瞭，有錢人在農村買地，土地高度兼並之後，失地農民跑到城裡來，成為城市的貧民。農民分享不到城市化過程中土地增值的收益，這是導致這些國傢長期落入中等收入陷阱的重要原因。
我們堅持農村土地公有制，最重要的原則就是土地不能買賣，即使它用於抵押、擔保，失去瞭經營權、使用權，銀行拿到的也僅僅是它的經營權、使用權，而不是它的所有權。所有權歸村集體，就能避免土地的高度兼並，作為中國特色社會主義基本經濟制度的重要內容，這個制度不能改變。
你剛才說一些人在鼓吹土地私有化，這是邪路，改革的邪路不能走，不能聽他們的。
和訊網：18億畝紅線有沒有可能少個兩億畝，變成16億畝或者14億畝？
鄭新立：如果把宅基地盤活，18億畝不僅不會減少，而且一定會增加。因為農村宅基地共占17萬平方公裡即2.55億畝。根據國外經驗，所有國傢在城市化過程中，耕地都是增加的。我國也不會例外。經驗證明，結合新農村建設進行宅基地整理，可節約土地50%以上。如果有1億多農民工搬到城市居住，把農村的房子賣掉，把宅基地復耕為耕地，可節約建設用地70%。現在農村7億人口占用宅基地17萬平方公裡，城市建成面積僅5萬平方公裡，農村人均宅基地是城市人均建設用地的 3.5倍。如果未來20年農村再有兩億多人轉移出來，加上原有的兩億多農民工，再加上他們的傢屬，就有7億人進入城市，農村宅基地可減少一半以上。算算這個帳，預計我國耕地可增加一億畝以上。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-08/07402569896.shtml
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