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多位房地產開發商稱 庫存壓力貫穿2014年全年
??降息之後中國樓市成交有一定回升，但市場仍然庫存高企。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969
??11月份，廣州樓市庫存接近15萬套，創下近五年來的歷史新高；12月初，北京樓市庫存超過9萬套，創下32個月新高。
??一線城市尚且如此，部分二三線城市的庫存壓力更大。多位房地產開發商人士告訴21世紀經濟報道記者，庫存壓力實際上貫穿於2014年整年，年中住建部定調去庫存，顯示這一問題更加凸顯；而此後一系列限購取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫存而努力。
??12月12日，國傢統計局公佈1-11月房地產開發情況，顯示房地產市場依然處於調整周期內。但部分數據顯示，一些企穩的跡象也在出現。
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??庫存壓力加大
??成交量回升和庫存總量增長在同時出現。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，北京樓市12月很可能將延續11月網簽量破萬的勢頭，成為今年第二個月度網簽破萬的月份，並有可能超越11月。
??但與此同時，數據顯示，截至12月7日，北京可售商品住宅總量達到9.3萬套（包含8000套的保障房、自住房）。在亞豪機構副總經理任啟鑫看來，除去此類房源，存量8萬多套仍是北京樓市庫存的高點，近期回升的成交量並不足以改變高庫存的現狀。
??廣州的情形與北京類似。中原地產首席分析師張大偉指出，一線城市未來一段時間面臨的去庫存壓力仍然很大，短期的高成交量並不足以支撐房價上漲。
??部分二三線城市的庫存壓力更大。據國泰君安首席經濟學傢林采宜測算出地產下跌風險最大的15個城市。在衡量地產下跌風險的因素中，地產投資過剩影響最大。而投資過剩帶來瞭庫存高企。
??據國傢統計局數據，截至10月末，全國商品房待售面積58239萬平方米；11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。
??“整體上來看，商品房的銷售速度落後於它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地產業內人士說。
??部分房企資金鏈緊張
??全年的高庫存帶給開發商的，除瞭銷售去化壓力，還有資金鏈問題。
??CRIC研究中心統計數據顯示，三季度末，A股139傢房企凈負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。據其測算，15傢中型房企六成已突破120%高位。
??CRIC研究中心分析，中型房企凈負債率極高且繼續上揚，是因為普遍有做大規模的需求，導致庫存和負債率激增。
??而在開發商對一線城市土地的爭搶中，二線房企表現更為兇猛，拿地增加也推高瞭其負債率。
??根據國傢統計局11月12日公佈的最新數據，全國房地產開發企業到位資金增速在經歷瞭1-10月短暫的回升至3.1%後，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差瞭很遠，開發商資金鏈仍不容樂觀。
??今年持續低迷的市場也是開發商無法獲得充足現金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至10日，公佈前11月銷售業績的上市企業有33傢，其中25傢企業完成年度任務不足九成，超過19傢完成率不足85%，合生、恒盛等企業完成年度任務不足四成。
??不確定的2015年
??前述北京業內人士指出，2014年下半年，中國樓市出現瞭拐點，客戶需求整體性縮水，市場進入“休眠期”。
??這也推動瞭賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠洋聯手京東眾籌等互聯網營銷手段出現，其目的都是為瞭幫開發商拓展客源，促進銷售。
??在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，盡管大部分城市已經取消或松綁限購政策，降息後，年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局。
??克而瑞研究機構分析，對房地產行業而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯儲結束QE的後續影響，將使得近年來海外融資占比較高的房企面臨匯率風險，明年海外融資也不會太好；加息啟動和再工業化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內流動性將明顯趨緊。
??與之形成對沖的因素是，繼續降息、降準的可能性較大；國傢可能會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足，以及針對房企在境內的融資可能進一步放松。
??不過整體看，克而瑞分析師楊科偉說，當前的樓市，諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，未來市場供應高峰尚未到來；另一方面，需求過度透支，尚需時間積累，加之救市刺激下樓房降價力度不夠、范圍有限，價格調整尚未到位。
??中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰預測明年的樓市還會繼續調整。2015年樓市的分化將會非常嚴重，即使像北京這樣的一線城市，也是冷熱不均。比如五環內的項目相對賣得比較好，但是六環左右的房子，去庫存壓力就比較大。
??不過，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國重點城市新房市場成交量再創年內新高，一房貸嘉義中埔房貸車貸信貸高雄杉林車貸信貸線城市二手房市場成交量顯著增加，土地市場也表現搶眼。
??張大偉指出，統計局1-11月房地產成交數據同比跌幅加深因為前期基數過高所致，實際上市場環比數據已經出現好轉，後期有望企穩。而未來房地產市場的新常態將是，結束瞭以前量供不應求、價格單邊上漲的格局，進入瞭一個供需相對平衡，部分供過於求的局面，市場的波動加大。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/09305949706642546542186.shtml
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