潘石屹把凈負債降到19% 房地產長冬怎避免資不抵債？
??3月6日，SOHO中國發佈年報稱，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負債率僅為19%。
??這是SOHO近幾年來的罕見低負債。
??不謀而合的是，在復星昆仲新年酒會上，復星集團副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。前期房貸屏東萬丹房貸加過的杠桿這兩年要去掉。未來三五年後，我們還將看到去房地產杠桿。梁信軍的觀點，得到瞭很多房企老板的認可。
??在這樣的背景下，潘石屹主動降低SOHO負債率，顯然符合眼下的大趨勢。
??不過，新城控股高級副總裁歐陽捷對邦地產表示，資產負債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負債也就沒有杠桿瞭，發展速度也就相對減慢瞭。
??在歐陽捷看來，負債率多少是最合適的模式，很難用準確的數據去框定。他說，企業最合適的狀態，是負債和經營管理水平是相當的，負債率可以高，但一定要保障現金流的充裕。
??凈負債率下降和營業額下跌的關系
什麼是房貸信貸怎麼貸款比較會過件
??3月6日，SOHO中國發佈年報稱，2014年公司營業額約為人民幣60.98億元，較2013年約146.21億元，下跌58%。SOHO中國表示，營業額的下降主要因公司業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變所致。
??與此相對應的是SOHO盈利能力的下降。期內SOHO中國毛利潤約為30.78億元，同比下跌約62%；毛利率為50%，同比下降5個百分點；除稅前溢利約為66.89億元，同比下跌46%，公司解釋稱，主要由於公司業務模式轉變以致銷售物業減少所致。
??截至目前，SOHO中國擁有現金125億元，凈資產負債率僅為19%，資金量較為充裕。
??在歐陽捷看來，純持有型物業，主要靠租金收益來覆蓋貸款的成本，再覆蓋其經營成本。而持有型物業資金回籠較慢、較少，所以要求負債率要比較低。“持有型物業一般講的是公允價值，比如一處商業房產，每年的評估值可能上漲5%，公允價值變瞭，等於資產升值，資產負債率也就相對下降瞭。”
??中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受邦地產采訪時表示，對於SOHO中國來說，隻要不再拿地或者加大並購，資金支出就會下降，負債率也相應降低，SOHO中國這已經不是向快速開發的路子上走瞭，如果是傳統的開發企業，負債率就不太一致；如果往持有型路線走的話，對標就應該是一些港企，負債肯定要達到“20%～30%”這種水平。
??其實，今年多位開發商人士曾表示，在2015年要降低負債率，去迎接地產新常態。
??甚至有開發企業為避風險，主動在去年年底裁員。
??銷售型房企70%負債率較合理
??光大證券1月20日發佈的《杠桿向下、質量向上》研報指出，行業延續（2014年）11月以來的去杠桿，重申資產質量是2015年的關鍵。行政政策寬松疊加貨幣政策適度，最終結果是行業銷售增速平穩，2015年銷售面積預計增速5%，對比2014年12月單月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；還有，間接融資渠道較緊，一定程度上帶來瞭行業的整合，資產質量是行業健康的關鍵，2014年加上來的杠桿，在2015年面臨一定風險。光大證券認為，當前情況下，“保去化”比“保利潤”更加重要，2015年的地產估值提升並非來自利潤率提升（毛利率必將長期下降），而是來自風險釋放（資金回籠的緩解）。
??在復星昆仲新年酒會上，復星集團副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。加過的杠桿這兩年要去掉。
??“未來三五年後我們還將看到去房地產杠桿，我們太多的存量房子瞭，會產生什麼結果呢？有杠桿存在的領域的資產是面臨貶值的，債務不一定貶，資產肯定會貶值。所以如果你是新的項目，或者是高杠桿需要被去掉的生產能力。包括未來房地產領域的話，要非常小心，你應該很清楚你的資產會貶值，但是你的債務不一定貶值，如果你不清楚自己怎麼轉型的話，你可能被洗牌。”這無疑是醒世警鐘。
??但是，歐陽捷表示，資產負債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負債也就沒有杠桿瞭，發展速度也就相對減慢。高負債率的好處就是能快速擴張規模。擴張速度快的重要原因，是前期舉債大舉拿地。
??陳晟表示，銷售型房企要保持一定的增長，70%的負債率還是合理的，因為如果財務杠桿過低，增長就會減弱。但是也建議不要超過70%，因為目前房產市場外延式的空間也在減緩。在有質量的增長前提下，負債率下降，也是風險控制的要素。
??去年11月29日,經濟學傢鐘朋榮在重慶表示，合理的負債是一種資源，但不要濫用資源，也不要浪費資源，不要過度負債。另外，企業或傢庭要善於利用經濟周期進行投資選擇，也即是說，無論產業投資、金融投資還是房地產投資，都要選對時點。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-08/18035980276469598044394.shtml
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