學者PK任志強 稱全國五千萬套空置房仍是低估
一則"全國城鎮傢庭住房空置率22.4%"的報告像炸彈一樣讓房地產界炸開瞭鍋。日前中國傢庭金融調查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁發佈報告稱，2013年全國城鎮傢庭住房空置率高達22.4%，城鎮空置房為4898萬套；而華遠地產董事長任志強表示，通過相關的數據計算可以發現，絕不可能有近5千萬套或更多的空置房。昨日，在CHFS召開的廣東媒體見面會上，甘犁就與任志強的統計數據差異作出解釋，也表示數據隻有低谷沒有高估。
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任志強：5千萬套空置不可能
按照任志強的計算方式，從1989年房改計算，從1989年到2012年共竣工95億平方米，加上2013年的11億，則約106億平方米，大約1.1億平方米，約1.1億套住宅。這其中房地產開發為6700萬套。按1989年年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間約拆除30億平方米。則凈增加約70億平方米住房面積。
從1998年城鎮化率計算，到2013年城鎮新增人口約2.2億人，可以折算為6000多萬傢庭。其間年結婚與離婚新增的傢庭量為年800萬對結，300萬對離，到年1300萬對結，380萬對離。按城鄉對半計，城鎮新增約7000萬個傢庭。任志強認為，可以肯定城鎮新增傢庭住房戶數，要超過新建住房套數。
第五次、第六次人口普查調查數據中一代人單獨居住的比例從27%上升到38%，提高瞭11%。僅此就增加三千多萬戶傢庭。從九八年計，增量就更高瞭。根據統計局的數據，即使計算上約非成套住房戶套比為1：1.01。也就是說，按照任志強的計算，城鎮住房供給和需求基本是持平的，甘犁團隊調查的5000萬套空置房絕無可能。
而甘犁采用的是中國經濟信息網數據，1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米。據此推算，1998年至2012年間，城鎮地區凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的凈增住房面積80億平米。
甘犁：隻有低估沒有高估
甘犁指出，任志強的新增住房面積僅包括國傢統計局的城鎮住房竣工面積，總量為106億平米。然而，國傢統計局統計的竣工面積來源於轄區內房地產開發企業申報的竣工面積，不包括傢庭自建房。城鎮地區的自建房一部分是該地區被劃為城鎮地區之前就已建好的住房，另外，也存在違規修建的現象。甘犁的數據顯示城鎮地區1998年以後的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建築面積為180平米，總面積約40億平米。
其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計范圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房共8.3億平米。另外，在拆遷面積方面任志強也高估瞭11.4億平米。最後還有一部分是新建集資房、經適房轉化為商品房、以及城鎮化進程中的"帶房進城"，這部分住房面積約摸20億平米。再加上上述甘犁團隊統計的1998年以後的自建房占住房40億平米的住房面積，甘犁與任志強的計算差距高達近80億平米。
逐漸靠投資拉動需求
甘犁表示，從統計結果來看，中國存量住房嚴重過剩、增量住房嚴重過剩如果從剛需來看，從2013年開始看，剛需和多套房比例開始逐漸靠攏，也就是說中國已經開始瞭由投資性需求帶動的市場，而非傳統上的剛性需求。
"目前沒有其他參照系，但是高於22%的空置率。"甘犁表示，從歐美、日本等國經驗來看，住房空置率都沒有中國高，但是從發展中國傢來看，住房空置率偏高是普遍現象。按照甘犁的說法，這兩三年住房空置率在小幅上升，但一線城市的房價卻反向上漲，這顯然是依靠預期去維持樓價，這種畸形關系也是非常脆弱的。
在報告中還提及到經濟適用房這一類別，經濟適用房是國傢為滿足城鎮中低收入傢庭而提供的保障性住房。然而，中國傢庭金融調查數據顯示，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和"錯配"現象，經濟適用房的空置率高達23.3%，僅次於商品房的空置率。數據同時顯示，傢庭年總收入最高的25%傢庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入傢庭高出近1個百分點。進一步，我們發現，收入最高的25%傢庭擁有的經濟適用房中27.5%的比例處於空置狀態，而收入最低的25%傢庭的這一比例僅為17.1%。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/09182779393.shtml
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