聶梅生對美國房地產抄底時機已過
以"回歸"新常態"：結構調整與經濟再平衡"為主題的博鰲•21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14日至17日在海南三亞舉行。》》更多精彩內容詳見專題
博鰲•21世紀房地產論壇2014年年會肩負著推動行業的責任使命，共邀各界關註地產行業嘉賓參與本次盛會，力圖達成企業、行業與社會結構發展的全面共融。
全聯房地產商會創會會長聶梅生
全聯房地產商會創會會長聶梅生發表主題演講。
首先我們說一下為什麼要對海外投資，今天主要講的是對美投資，其他的一帶而過。因為逆周期的資產配置是大傢要考慮的，大傢都知道，通過明天和今天下午的論壇，大傢會明顯的感覺到，中國的房地產正處在調整的周期，而且這次的調整還是相對於其他幾次而言是有深度的調整，在這樣的情況下，我們看一下美國房地產的周期。
美國房地產存在明顯的周期性，而且市場化程度比較高，中國房地產的周期處於下行周期，美國是上行周期，這樣的情況宜蘭縣機車貸款換現金下考慮對美投資是明智的選擇。
美國經濟現在處在什麼樣的情況之下，從2005年的高點跌到2009年的低點，這是GDP的情況。然後開始回升，現在是2014年，如果按照增速的曲線來講，會有穩健的回升期，還將持續幾年。2014年美國經濟復蘇保持上升的動力，而且預計美國今年的GDP是2.25%到2.35%，領先世界發達國傢，估計明年美國的GDP會比今年更高一點。
我們來看一下美國的就業情況，新增就業率未來幾年保持正增長，經濟在2008年以來是向好的，就業率保持正增長，就業峰值水平在2007年，到2014年又達到一個峰值水平。在這樣的情況下，我們知道美國的經濟處在上升的周期。
看一下大傢比較關心的所謂的美國量化寬松是否會退出，是否會上升。
預計未來利率會小幅的增長，市場已經接受瞭小幅增長，而且消化瞭相應的因素。美國十年期的國債資本收益對應來看，房地產是在資本收益裡面，未來2013年以後，資本收益已經大於穩定的十年期國債的收益，說明未來幾年房地產投資具有很大的吸引力。實際上我們可以看得到，在美國現在已經發生瞭人口結構的變化，出生在1979年到1995年期間的人超過瞭7200萬人，他們選擇的是什麼，晚婚晚育晚買房，步行乘坐地鐵，重新回到城裡上班，上一代美國夢是城裡上班，郊區買房，現在的這批人更多的是租房和在城裡買房，年齡高選擇買房，年齡低的選擇租房。因此對美投資在哪裡，還是要分析人口結構。
美國房地產市場活躍指數：因為國外資本對美國房地產市場投資增加，交易指數增加，空置率下降。對美國房地產抄底的時機已經錯過瞭，預計一線城市的漲幅趨緩。
辦公樓、工業地產、商業地產、出租性公寓的情況，商業地產達到歷史上的平衡點，曾經在2012年、2013年大幅度的上升。現在投資的空間可能是出租性的公寓，並且持續的上升。
曾經是城市中心的CBD和辦公室是最高的，第二就是出租性公寓，現在處在遙遙領先的地位，其次是零售、酒店、工業地產、郊區辦公樓。
公寓對比2007年房價的最高點，2013年出租公寓的價格已經超出瞭最高點5%，這一指標特別值得我們考慮，紐約、華盛頓、洛杉磯、舊金山現有物業的價格已經超過最高點的20%，漲幅是最高的，機構投資人將視野擴大到其他的熱點，因為這些城市是美國最重要和有代表性的城市，已經比最高點超出瞭20%，其他地區的公寓也會上漲，大傢可以仔細的分析這些數據，2014年到底什麼是我們應該關註的熱點。
中國的情況：2013年是中國房企出海年，中國的資本走向瞭全世界。去年中國買傢在境外商業住宅和商業地產超過瞭100億美元，今年這一數額還會增加。2014年中國房企首季度投資瞭近千億人民幣，已超過去年全年投資總額，預計2014年中國跨境房地產的總量有望超過300億美元，因為第一季度超過瞭1000億人民幣，今年會有比較大的增加。原因一是國內房地產的情況，二是人民幣前段時間寬松，大傢擔心貶值，因此將人民幣投資出去。三是中國千億房地產企業已經受到成長的困惑，目前的情況下，靠規模擴張不是原來的情況，因此壓力比較大，房企集體出海是對的，國內和國外的反差比較大，例如中國房企融資已經錢很貴，但是海外的開發貸和資金使用、融資成本遠遠低於國內，因此造成瞭中國房企出海。
2013年海外投資綠地610億人民幣，接下來是總部基地、澤信地產、萬達等等，分佈的情況美國占48.66%，接下來是英國、泰國等等，今年會有所變化，總的格局不會改變，仍然是美國遙遙領先。
2013年中國購房者海外購房目標國傢占比情況：美國的比例達到20%，接下來是澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭、新加坡、馬來西亞、德國等等，中國的購房目標和投資的目標是契合的。
中國海外投資的目的是什麼，中國人到底到海外幹什麼，宜居占瞭43%，很大部分是移民，今天亨瑞是最大的移民地產。教育排第二，占瞭24%，投資達到瞭23%，度假是28%，這是中國海外投資的比例情況。
投資的目標城市來說，第一是洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等等，無論是投資還是買房都是按照這一順序。
物業的情況：住宅仍然是居住的需求的主要產品，公寓占比71.26%，連鎖公寓占瞭21%，獨棟別墅占瞭41%，聯排占瞭40%，公寓在逐漸的上升。
哪些城市的人對海外購房最多，誰到海外買房最多。第一不是北京而是上海，深圳、廣州，還是北上廣深四個城市，之後是重慶、成都等等，而且差距是比較大的。上海對海外購房人的群體中占瞭16.83%，遙遙領先。
大傢購買的樓盤是哪些，2013年排名第一的是西雅圖智慧嶺別墅，美國房地產巨頭開發的項目，而且非常有實力，中國對海外投資時都在爭取跟他合作，其次的項目是墨爾本、倫敦英倫等項目。
目前的背景下，商會應該做什麼事情，我們正在做五件事情，投資海外采取的模式是成立基金，集體啟航，我們曾經一個個企業往海外帶，效果不好。不如將中國的企業成立一個基金，通過基金跟海外對接，這樣的方式可以集體啟航，可以搭建一個國際平臺，然後建立融資渠道進行客戶選擇，並且進行資產配置。
這一平臺通過政府間合作，包括中國駐美國大使館協助，跟各個政府以及市長對接，找到合適的項目和企業。房地產企業間對接，包括跟美國的ULI等美國行業組織，跟金融業和房地產業組織進行對接，相互參加他們的年會，容易掌握他們的脈搏，然後跟龍頭企業對接，包括美國住宅業的龍頭企業、排名靠前的美國地產企業進行合作。
商業在美國落地，在美國成立中國商會，為中國企業走向海外搭建瞭海外平臺，例如在紐約市長佈隆備格授予瞭全聯房地產商會辦公室，還跟休斯敦市長談投資房地產的內容，成立沙龍，洽談和溝通會等等。中國投資美國房地產案例激增，包括萬科等等企業，今年會有更多的企業走向海外。
下面談談基金的情況，我們成立瞭ELITE國際不動產投資基金，這是由商會和房地產企業共同構成，大傢可以參與，從而跟國外企業對接。
項目基金是在機會基金的平臺下，最後投資海外的項目。這一基金是兩層GP，不是說機會基金將GP都拿走，項目基金中我們的投資人就沒有興趣瞭，因為不能分享GP的分享，因此是兩層GP來做，這裡不詳細的介紹。
現在有一個變化，項目基金中，引進瞭機構投資人，這是最近很大的突破。原來在項目基金中都是我們的會員，都是主流的房企和投資人。比如說項目1是由這些人來投，最近很大的突破，項目基金中有國內非常強的金融機構，例如銀行來介入項目基金，這樣的話，我們就分成瞭優先和劣後，機構投資人是60%，開發商投40%，對項目來講就會更好，該項目已經成功，18日他們準備去美國進行投資。
投資的類型包括常青藤系列等等，這裡不詳細的說。
美國著名的房企是很負責任的企業，股權投資中，我們分為優先和劣後，開發商在股權中投10%這是很難得的，一般美國的開發商不投那麼多，基本上是靠融資來解決，這樣股權部分占瞭40%，債權部分由美國的企業對各大銀行，中資的企業也參與開發貸。例如第一個項目工商銀行就參與瞭，開發貸是招投標的，前面的40%是有的，60%是開發貸，其中三傢開標，包括匯豐、工商銀行等等，最後根據各個銀行提出的競標而定，利率隻有2.5%，競標的情況下，2.5%拿到，中國的開發貸是多高車貸信貸嘉義水上車貸信貸，而且還融不到，還要通過信托和增債來做，而且是15%，這種情況下，很多的開發企業考慮到投資過程中資金的本和優勢。
收益率的情況：項目整體的收益率是29%，分為優先和劣後等等，開發貸是2.5%，看這樣的情況，大傢就知道投資結構跟中國是不一樣的。第一個項目的目標地址是在洛杉磯的湖人隊的主場旁邊，綠地也在附近進行投資，已經開工，正式執行。
現在第二、第三個項目馬上就要開始，資金還是有機會的，如果大傢有興趣的話，還是可以的。因為機構投資人是在18、19日進行敬止調查，打包來做，形成基金報來做，而不是一個個項目做的，例如你一投就是三個項目，在三個項目中進行分配。包括達拉斯高級公寓項目和休斯敦項目打包進行，投資人IRR杠桿可以達到23.38%，這裡的土地都是在金融危機中拿到的，當時的地價很便宜，現在進行開發，就可以獲得很好的收益率，休斯敦的項目投資收益率達到26.22%。這兩個項目形成瞭資金包，大傢投到資金包中進行分配，以後還會這麼做，將很多的項目形成基金包，而不是一對一的投資項目。
我們說一下Lennar美國第二大開發商，1954年在美國成立，遍佈美國16個州33個城市，擁有5700多傢聯營公司，去年建造瞭1.8萬套住宅，我們的基金采取集體出海，成立基金，跟國內的機構投資人聯手一起投Lennar，因為它有幾個優勢。
1、共同投資25%的股權資本，不是一傢投資。
2、Lennar承擔一切的擔保，如果我們自己一傢走出去，律師、會計師都比較麻煩，還要成立團隊，Lennar全部承擔瞭這些，而且他們承擔擔保，因此貸款得到比較優惠。同樣中國企業的項目，這邊拿到2.5%的利率，另外一傢中國很大的企業利率是6%，因為資信是不同的，相差一倍以上。建安成本控制不住怎麼辦，Lennar承擔建安成本的超資部分，他們承擔建設、施工部分。在集體出海的前景下，我們會少很多的風險，走出第一步，不能一下子掉溝裡。
整個的情況是這樣的，機會還是很多的，今年還有很多次的活動，尤其是關於投資美國、澳大利亞、英國和歐洲的機會，通過今天會議的交流，大傢一定能夠對中國的企業怎麼樣走出海外，會比2013年有更大的進步，謝謝大傢的關註。》》更多精彩內容詳見專題
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/14582820130.shtml
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